Согласно Земельному кодексу РФ от 25.10.2001 «136-ФЗ (п.1 ст.65, далее – ЗК РФ) в нашей стране использование земли является платным. Кадастровая стоимость, в соответствии с п.5 ст.65 ЗК РФ, устанавливается для земельного участка для целей налогообложения и в иных случаях, которые предусмотрены ЗК РФ. При этом в части 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ (часть 1 от 31 июля 1998г №146-ФЗ, часть 2 от 5 августа 2000г №117-ФЗ, далее – НК РФ) налоговой базой признается кадастровая стоимость земельного участка, который признается объектом налогообложения согласно статье 389 НК РФ.
В статье 66 Земельного кодекса РФ описаны правила установления кадастровой стоимости земельных участков, согласно которым учитываются результаты государственной кадастровой оценки земель, кроме случаев, когда для земельного участка определена рыночная стоимость.
При определении рыночной стоимости, согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается как равная его рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка - это экономическая составляющая, являющаяся базовой величиной при расчете земельного налога, а, следовательно, необоснованное ее завышение влечет необоснованное взыскание платы за участок с собственника (или иного землевладельца и землепользователя). При этом логика действующего законодательства гласит, что кадастровая стоимость участка должна быть предельно приближена к его реальной рыночной стоимости.
Пункт 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), который утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, гласит, что в случае определения кадастровой стоимости объекта оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, которое регулирует проведение кадастровой оценки, определяется методами массовой оценки.
Таким образом, согласно законодательству, не запрещается определение кадастровой стоимости внесенного в государственный кадастр недвижимости земельного участка через указание рыночной стоимости, при этом не являются предметом оспаривания достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта, ее утверждающего. Указанная позиция представлена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 июля 2011 г №913/11. Итоги государственной оценки земельных участков утверждает орган исполнительной власти соответствующего субъекта РФ.
Результаты проведенной государственной оценки земельных участков, находящихся в составе земель населенных пунктов Оренбургской области, по состоянию на 01.01.2012г утверждены Постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 г №1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области».
Особенностью данного вопроса является и то, что нарушенные права из-за несоответствия кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, его рыночной стоимости возможно защитить только путем внесения корректировок в государственный кадастр недвижимости в части сведений о кадастровой стоимости спорного участка, основанных на вступившем в силу решении суда. Возможность оспаривания в арбитражном суде результатов определения кадастровой стоимости предусматривает статья 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В случае, если судом установлена рыночная стоимость земельного участка, орган кадастрового учета обязан с момента вступления в законную силу судебного акта внести в качестве новой кадастровой стоимости данную стоимость в государственный кадастр недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ по делу №913/11от 28.06.2011, п3 ст66 ЗК РФ).
Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости, согласно части 5 ст.4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» №221-ФЗ от 24.04.2007г (далее – Закон о ГКН), органом кадастрового учета на основе поступивших в него документов. Кроме того, согласно пункту 11 ч.2 ст.7 Закона о ГКН также вносятся и сведения о кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости.
Ведение государственно кадастра недвижимости и кадастровый учет согласно ст.3 Закона о ГКН осуществляются федеральным органом исполнительной власти, который уполномочен в области, ведения государственного кадастра и кадастрового учета недвижимости, а также сделок с недвижимым имуществом и государственной регистрации прав на него. В настоящее время в соответствии с п.5.1.4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, которое утверждено Постановлением Правительства РФ от 01 июня 2009г №457, ведением государственного кадастра недвижимости занимается Росреестр, осуществляющий эту деятельность как непосредственно, так и через территориальные органы.
В Оренбургской области таким уполномоченным на внесение корректировок в государственный кадастр недвижимости органом является ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» как Филиал по Оренбургской области и правопреемник ФГУ «Земельная кадастровая палата по Оренбургской области». Это означает, что данное учреждение и является ответчиком, в обязанности которого в частности входит исполнение судебного решения о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости.
Отметим, что рыночная стоимость земельного участка до вступления в силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №10761/11 от 25.06.2013г, как правило, устанавливалась на текущую дату. В данном постановлении уточняется, что установление и внесение в качестве кадастровой полученной в результате индивидуальной оценки рыночной стоимости объекта, прежде всего, направлено на уточнение тех результатов массовой оценки, которые не учитывали в себе уникальные свойства и характеристики определенного объекта недвижимости. Исходя из вышеуказанного, можно сделать вывод, что рыночную стоимость объекта, подлежащую внесению в качестве кадастровой в государственный кадастр недвижимости, необходимо сопоставлять с результатами, полученными в ходе массовой оценки, и недопустимо определять произвольно на какую-либо произвольную дату.
Таким образом, если Вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью участка земли, Вам необходимо подготовить (в соответствующих специализированных организациях) отчет об оценке рыночной стоимости данного земельного участка и обратиться с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости в Арбитражный суд Оренбургской области.
За консультацией по этому и другим вопросам Вы всегда можете обратиться в адвокатский кабинет Ишманова М. Т. по указанным телефонам.